London: eine Stadt, in der wir uns zunehmend zu Hause fühlen

Wir haben uns kürzlich mit unserem CEO Marian Herman zusammengesetzt, um über seine Erfahrungen bei HB Reavis und unsere Zukunftsvisionen zu sprechen. Er nutzte auch die Gelegenheit, über unsere aufblühende Beziehung zur britischen Hauptstadt zu sprechen.

War es schwierig, in London Fuß zu fassen?

Nachdem ich 10 Jahre lang in London als Investmentbanker gearbeitet hatte, war dies im Grunde heimisches Gefilde. Ich habe dem Team geholfen, Standorte zu finden. Dennoch haben Sie recht, es gab Hürden.

Als wir ankamen, wollte niemand mit uns reden. Wir verabredeten Treffen mit Vertretern, und die kamen entweder gar nicht oder schickten nur Nachwuchskräfte. Wir sprechen hier von Marken, die normalerweise mit uns in Mitteleuropa zusammenarbeiten.

Aber wir sahen auch enorme Möglichkeiten. London ist groß und hat Wachstumspotenzial – auch nach dem Brexit. Ja, es hat zwei Jahre gedauert, bis wir richtig Fuß gefasst hatten, aber die wichtigsten Akteure sprechen jetzt mit uns.

Was genau haben Sie gesucht?

Wir waren auf der Suche nach alten, bestehenden Gebäuden, die sich für einen kompletten Umbau oder Abriss eignen. Davon gibt es viele, auch wenn man durch bestimmte Regeln eingeschränkt ist. Eigentlich hat uns jeder gesagt, dass wir keinen Gewinn machen würden, weil die Unternehmen vor Ort die Details bereits beherrschen.

Trotzdem wussten wir, dass wir ein etwas anderes Geschäftsmodell haben. Wir haben unseren eigenen Generalunternehmer und machen einen Großteil unserer Planungsarbeit selbst. Auch bei der Beschaffung und dem Bau verfolgen wir einen anderen Ansatz, der uns hilft, höhere Margen als unsere Wettbewerber zu erzielen.

Hinzu kommt, dass wir schon damals einen anderen Blick auf das Produkt hatten. Wir wollten, dass es sich auf die Produktivität der Mitarbeiter konzentriert und eine gesunde Umgebung bietet.

Schon fünf Jahre vor Corona haben wir festgestellt, dass Luft und Sonnenlicht die Produktivität beeinflussen. Und da die meisten unserer Mieter Dienstleistungsunternehmen sind, verbessern wir die Vermietbarkeit unserer Gebäude, wenn wir die Leistung der Mitarbeiter steigern.

Zum Beispiel durch die Steuerung der Frischluftzufuhr?

Das ist ein entscheidender Faktor. Wenn man nicht genug Sauerstoff hat, fühlt man sich nach einer einstündigen Sitzung müde. Sie brauchen einen Kaffee und eine Pause. Ihr Kopf funktioniert nicht mehr so gut. Wenn Sie Anwalt oder Berater sind, hat das erhebliche Auswirkungen.

Was ist also passiert?

Im Jahr 2013 kauften wir 33 King William Street für 62 Millionen Pfund: ein brutalistisches Gebäude aus den 60er Jahren an der London Bridge, das wir später in 33 Central umbenannten.

Der Eigentümer zahlte den Kredit nicht, so dass die Bank das Gebäude zur Versteigerung freigab. Und einer unserer Vorteile ist, dass wir über eigenes Kapital verfügen und schnell reagieren können. Andere Bauträger müssen sich an Banken wenden, um eine Finanzierung zu erhalten – und bekommen sie vielleicht nicht oder müssen am Ende mehr zahlen, als sie wollen, um das Kapital zu bekommen.

Wir kauften es mit einer bestehenden Genehmigung, erweiterten das Projekt jedoch zu einem wunderschönen modernen Gebäude aus Glas und Eisen. Wir haben es abgerissen und neu gebaut.

Wie viel ist dabei herausgesprungen?

Alles, was wir bauen, bauen wir spekulativ. Normalerweise vermieten wir sie kurz vor der Fertigstellung, wenn der Kunde sich ein Bild davon machen kann, wie es aussehen wird.

Wells Fargo wollte ursprünglich etwa 60 % des Gebäudes mieten. Es gefiel ihnen aber so gut, dass sie zurückkamen und das gesamte Gebäude kauften. Wir unterzeichneten den Vertrag etwa zwei Wochen nach dem Brexit. Und als erste Transaktion nach dem Votum wurde sie von den Medien genutzt, um zu zeigen, dass alles in Ordnung ist. Wir haben das Gebäude 2017 fertiggestellt, und Wells Fargo ist bis heute noch dort.

Wir dachten, dass London ein Markt mit geringen Gewinnspannen sein würde. Paradoxerweise hat uns 33 Central das Gegenteil gezeigt. Von den Margen unseres ersten Londoner Projekts konnten wir im Vergleich zu vielen unserer Projekte in Mitteleuropa nur träumen.

Es hat sich gezeigt, dass die Größe des Marktes und seine Reife die Rentabilität beeinflussen. Eine ähnliche Situation gibt es heute in Deutschland. In Berlin wächst der Markt deutlich schneller als wahrscheinlich irgendwo sonst in Europa. Dennoch gibt es dort nur wenige Büros. Wenn man das richtige Produkt hat, bekommt man Spitzenmieten.

Welcher ist heute der größte Markt für Sie?

Heute investieren wir vor allem in Warschau, dann in London und schließlich in Bratislava. Dann kommt Berlin, aber wir wachsen dort schnell.

In London haben wir innerhalb von zwei Jahren drei Projekte übernommen: Cooper & Southwark und 20 Farringdon Street haben wir vollständig vermietet und an Investoren übergeben. Dann haben wir Bloom Clerkenwell gekauft, das zu 80 Prozent vermietet ist. Auch nach Corona zeigt unsere finanzielle Performance, dass wir sehr erfolgreich sind.

Und der Brexit?

Das ist keine Unbekannte mehr. Ja, die Banken mussten einige Aktivitäten auf den Kontinent verlagern, aber das waren nur Hunderte von Menschen.

Noch vor 15 Jahren machte der Finanzsektor in London ein Drittel der gesamten Bürofläche aus. Das war vor dem Brexit. Der Immobilienfußabdruck der Banken schrumpft.

Im Gegensatz dazu wächst der so genannte TMT-Sektor: Kommunikation, Medien, Technologien, Biotechnologien und Gesundheitswesen. In diesen Bereichen sind London und Berlin die europäischen Hotspots für Start-ups und kleine bis mittlere Unternehmen. Der Brexit hat ihnen nicht geschadet.

Haben Sie genügend Ressourcen für Ihre Pläne?

Wir haben One Waterloo im Jahr 2017 für 250 Millionen Pfund gekauft – unser eigenes Geld. Und wir haben Jahre und zig Millionen investiert, um es von 70.000 auf 120.000 Quadratmeter zu erweitern.

Ja, wir könnten schon früher eine Finanzierung bekommen. Aber wenn man zu früh auf den Markt geht – wenn man noch nicht einmal mit potenziellen Mietern gesprochen hat – wird es sehr teuer.

Auch im Zeitalter einer lockeren Währungspolitik und billiger Kredite?

Banken finanzieren selten Projekte ohne Genehmigung. Britische Banken vergeben erst dann Kredite, wenn Sie mindestens 30 % vermietet haben. Die Finanzierung durch Investmentfonds kostet mehr als 10 %, was Ihre Gewinnspanne erheblich schmälert.

Wir nehmen die Finanzierung erst in Anspruch, wenn wir einen bestimmten Vermietungsgrad erreicht haben. Bis dahin nutzen wir unser eigenes Kapital. Das ist einer unserer großen Vorteile.

Sie haben erwähnt, dass Sie viel intern machen. Aber Sie können die slowakischen Bauleute nicht einfach so umsiedeln?

Wir haben darüber nachgedacht. Aber es war rechtlich schwierig – und jetzt, nach dem Brexit, ist es noch schwieriger. Außerdem zögerten die Unternehmen, in den britischen Markt vorzudringen, sie waren eingeschüchtert.

Aber das ist in Ordnung – unsere Strategie beruht nicht darauf, billige Arbeitskräfte zu importieren.

Londoner Bauträger schließen in der Regel einen komplexen Vertrag mit globalen Bauunternehmen ab, der dem Bauträger völlig die Hände bindet. Anspruchsvollere Unternehmen unterteilen die Projekte in fünf oder sechs Phasen, wie z. B. die Gründung des Gebäudes, den Stahlbau oder die Fassade.

Um unsere Flexibilität und Wettbewerbsfähigkeit zu gewährleisten, gehen wir ein oder zwei Stufen tiefer und sind stärker in den gesamten Prozess eingebunden.

Bedeutet das mehr Projektmanagement?

Ja, aber das ist unsere Spezialität. Fast die Hälfte des Unternehmens ist mit Beschaffung und Bau beschäftigt.

Es gibt einen weiteren großen Vorteil. Stellen Sie sich vor, wir würden den Auftrag für das 33 Central an einen globalen Subunternehmer vergeben. Und dann beschließt Wells Fargo, dass sie einen Börsensaal mit nicht standardmäßiger Höhe haben wollen.

Ein globaler Subunternehmer würde dies entweder gar nicht zulassen oder eine enorme Summe für eine Änderung verlangen. Unser Ansatz ermöglicht es uns, auch mitten im Bau Änderungen vorzunehmen. Selbst ein internes Treppenhaus, welches ein Mieter vielleicht für eine einfache Änderung hält, kann Auswirkungen auf die Statik, das Belüftungssystem oder die Feuerwege haben.

Unsere Fähigkeit, schnell zu reagieren und Änderungen auch während der Bauphase vorzunehmen, hebt uns von anderen Anbietern ab, sowohl in Bezug auf unser Endergebnis als auch in Bezug auf unsere Fähigkeit, für unsere Kunden erfolgreich zu sein.

Erfahren Sie mehr über unsere Vision für London, beginnend mit der Entwicklung der Worship Street.

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